오늘 도봉구청 16층 자운봉홀에서 김무진 강사의 노후 준비를 위한 부동산 기본지식 강의를 듣고 왔다. 오전 10시부터 2시간 동안의 강의 내용으로 긴 분량이다.
부동산 투자에 관한 정보를 기대했지만, 강의 내용은 주로 임차인과 임대인의 부동산 임대차계약에 관한 내용이 주된 내용이었다.
아래는 강의 중 필기를 한 것과 중간중간 사진을 찍어서 발췌한 프리젠테이션 자료를 기반으로 강의 녹음 내용으로 추가해 정리한 내용이다.
정리 작업은 클로드를 이용하였다.
이 글의 순서
1. 노후 준비, 왜 지금 시작해야 하나?
우리 세대가 직면한 현실
우리나라의 평균 수명은 약 90세에 달합니다. 30세부터 일을 시작해 60세에 은퇴하면 30년 벌고, 30년을 노후로 살아야 하는 구조입니다.
“돈이 없으면 비참한 생활을 하게 됩니다. 직접 살아보니까요.” — 김무진 강사
노후에 필요한 월 소득 추정
| 생활 수준 | 월 필요 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 기본 생활 (부부 2인) | 약 350만 원 | 보험료 포함, 여행 제외 |
| 여유 있는 생활 | 약 500만 원 | 소소한 여가 포함 |
| 해외여행 포함 여유 생활 | 약 700만 원 | 연 1~2회 해외여행 |
실제 사례: 강사의 국민연금 184만 원 + 부인 국민연금 = 부부 합산 약 260만 원. 여기에 마포구 아파트 월세 340만 원을 더하면 월 600만 원 노후 소득 확보.
노후 소득 조달 우선순위
- 국민연금 / 공무원연금 / 군인연금 — 가장 안정적
- 부동산 임대 소득 (월세) — 직접 체험 기반 최추천
- 주택연금
- 이자 소득 (현재 금리 수준에서 미미함)
- 시니어 일자리 등 근로 소득
퇴직 후 건강보험료 절약 방법
퇴직 후 지역가입자로 전환되면 재산 + 소득 기준으로 건강보험료가 크게 오릅니다. 현명한 절약법은 다음과 같습니다.
- 퇴직 후라도 하루 3~4시간 시니어 일자리에 취업하면 사업장 가입자 유지 → 재산 제외
- 1년 근무 후 퇴직해도 3년간 사업장 가입자 혜택 유지
- 3년 후 또 1년 취업 → 반복이 가장 합리적인 방법
2. 부동산의 기본 개념
부동산이란?
토지와 그 정착물을 말합니다. 토지를 소유하면 지표면뿐 아니라 지하 공간과 공중까지 소유권이 미칩니다.
- 지하에 KTX나 도로가 지나가면 → 보상 가능
- 고압선 철탑이 지나가면 → 보상 가능
부동산 투자의 핵심: 위치, 위치, 위치
“첫 번째도 위치, 두 번째도 위치입니다. 부동산은 옮겨갈 수 없으니까요.”
같은 시기에 비슷한 가격으로 분양했어도 위치 차이로 수십 배의 가격 격차가 납니다.
- 예: ‘개봉동’ vs ‘개포동’ — 글자 한 자 차이가 수억 원 차이로
건물로 인정받는 최소 요건
법적으로 ‘건물’이 되려면 세 가지가 모두 있어야 합니다.
| 요건 | 설명 |
|---|---|
| 지붕 | 건물 상단을 덮는 지붕 |
| 외벽 | 외부와 구분되는 벽 |
| 기둥 | 구조를 지지하는 기둥 |
토지의 농작물 주의사항
내 땅이더라도 다른 사람이 씨를 뿌린 농작물은 수확 전까지 강제 철거가 불가능합니다. 농작물의 권리는 땅 주인이 아니라 씨를 뿌린 사람에게 있기 때문입니다.
전원주택 부지를 미리 사뒀다면, 건축 예정 연도에는 반드시 연초부터 영농을 금지 조치해야 합니다.
3. 주택의 종류 — 단독 vs 공동
크게 두 가지로 나뉩니다
주택
├── 단독주택
│ ├── 일반 단독주택 (1~2층)
│ ├── 다가구주택 (19세대 이하, 3층 이하) → 등기부등본 1개
│ └── 원룸 (다가구 형태) → 단독주택으로 분류
└── 공동주택 (집합건물)
├── 다세대주택(빌라) → 호수별 등기부등본 각 1개
├── 연립주택 (4층 이하)
└── 아파트 (5층 이상)핵심 차이: 다가구주택은 건물 전체가 등기부등본 1개, 다세대주택(빌라)은 각 호수마다 별도 등기부등본.
다가구주택 옥탑방 함정
다가구주택에 옥탑방을 만들면 세대 수가 늘어 다세대주택으로 분류될 수 있습니다.
그렇게 되면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못합니다.
- 예외: 옥탑방 면적이 전체 건물 면적의 1/8 이하이면 별도 층으로 보지 않음
- 집을 팔 때는 옥탑방을 없애거나 이 기준을 반드시 확인하세요
4. 면적 단위와 건폐율·용적률
면적 단위 환산
| 변환 | 공식 | 예시 |
|---|---|---|
| 제곱미터 → 평 | 제곱미터 x 0.3025 | 100㎡ = 30.25평 |
| 평 → 제곱미터 | 평 ÷ 0.3025 (약 ÷ 3.3) | 30평 = 약 99.2㎡ |
건폐율 (建蔽率)
대지 전체 면적 대비 건물 1층 면적의 비율
건폐율 = (1층 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100%
예) 대지 100㎡, 1층 60㎡ → 건폐율 60%건폐율이 높을수록 더 넓게 지을 수 있어 땅의 가치가 높습니다.
용적률 (容積率)
대지 면적 대비 건물 각 층 바닥면적 합계의 비율 (지하층 제외)
용적률 = (각 층 바닥면적 합계 ÷ 대지면적) × 100%
예) 4층 건물, 각 층 50㎡, 대지 100㎡ → 용적률 200%용적률이 높을수록 더 높이 지을 수 있어 재건축·개발 가치가 큽니다.
용적률과 아파트 가격의 관계
| 지역 | 상황 | 결과 |
|---|---|---|
| 분당 (1기 신도시) | 용적률 250%를 꽉 채워 지음 | 재건축 불가 → 가격 정체 |
| 일산 (1기 신도시) | 동일하게 꽉 채워 지음 | 분당보다 가격 크게 낮음 |
| 압구정 현대아파트 | 층수 제한 35층 → 70층으로 완화 | 재건축 기대로 가격 급등 |
용적률을 높여주면 → 더 많은 세대 건설 가능 → 재건축 사업성 향상 → 아파트 가격 상승
5. 용도지역 제도
도시지역
| 용도지역 | 종류 | 특징 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 전용 1·2종 / 일반 1·2·3종 / 준주거 | 오른쪽일수록 용적률·건폐율 높음 |
| 상업지역 | 근린·일반·유통·중심상업 | 가장 높은 용적률 허용 |
| 공업지역 | 전용·일반·준공업 | 공장 및 산업시설 |
| 녹지지역 | 보전·생산·자연녹지 | 개발 제한적 |
재개발 예정 지역 빌라 투자 시 → 주거 1종보다 2종, 전용주거보다 일반주거가 평가 가치 더 높음.
비도시지역 — 지방 토지 투자 핵심
지방 토지 투자 시 반드시 ‘계획관리지역’을 선택해야 합니다.
| 관리지역 종류 | 개발 가능성 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계획관리지역 | 높음 — 다양한 용도 허용 | 주변도 계획관리이면 더 유리 |
| 생산관리지역 | 중간 — 농업·임업 위주 | 개발 제한적 |
| 보존관리지역 | 낮음 — 환경 보전 위주 | 개발 거의 불가 |
절대 원칙: 시골 땅 구매 전에 지자체(군청·시청)에 직접 방문해서 “이 땅에 OO을 지을 수 있나요?” 꼭 물어보세요. 중개사만 믿으면 안 됩니다.
지목 (地目) 주요 종류
땅의 주된 사용 목적을 나타내는 분류입니다.
- 전(田): 밭
- 답(畓): 논
- 과(果): 과수원
- 대(垈): 대지 — 건물 지을 수 있는 땅, 가장 중요
- 도(道): 도로 (공도 vs 사도 구분 필수)
- 임(林): 임야 (산지·숲)
6. 임대차 계약 핵심 사항
계약 기간 설정 — 1년 vs 2년
| 계약 기간 | 세입자(임차인) 권리 | 집주인(임대인) 입장 |
|---|---|---|
| 2년 | 계약 기간 보장 | 안정적 |
| 1년 | 1년 후 퇴거 또는 2년까지 연장 선택 가능 | 불안정 |
- 집주인: 1년 계약보다 2년 계약이 유리합니다.
- 세입자: 1년 계약이면 중간에 급하게 나갈 때 유리합니다.
묵시적 재계약
2년 계약 만료 후 새 계약서 없이 계속 거주하면 ‘묵시적 재계약’ 상태가 됩니다.
- 세입자: 3개월 전 통보만 하면 언제든 나갈 수 있음 (유리)
- 집주인: 언제 나갈지 모름 (불리)
집주인 필수: 재계약 시 반드시 새 계약서를 쓰고, “계약갱신청구권 행사 계약” 문구를 특약에 명기하세요.
계약갱신청구권 완전 정리
세입자가 계약 만료 6개월~2개월 전에 행사하면, 집주인이 반대해도 2년을 더 살 수 있는 권리입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 기간 | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 행사 횟수 | 1회만 가능 (단, 한 번도 안 쓰면 40년 뒤에도 사용 가능) |
| 임대료 상한 | 5% 이내 인상만 가능 |
| 행사 방법 | 내용증명이 가장 확실 (카카오톡·문자는 미열람 시 효력 없음) |
행사 불가 사유:
- 임차인 귀책 사유
- 재건축 확정
- 집주인 실거주 예정
주의: 특약사항에 ‘계약갱신청구권 포기’를 넣어도 법적 효력 없음.
주의: 집주인이 실거주를 이유로 내보냈다가 타인을 들이면 → 세입자 손해배상 청구 가능.
장기수선충당금 — 나갈 때 꼭 챙기세요
아파트 세입자는 매달 관리비에서 장기수선충당금을 냅니다. 그런데 이건 원래 집주인이 부담해야 할 돈입니다.
이사할 때 관리사무소에서 장기수선충당금 납부내역을 발급받아 집주인에게 돌려달라고 하세요.
전·월세 신고제
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신고 기한 | 계약 체결 후 30일 이내 |
| 신고 대상 | 월세 30만 원 이상, 전세 전액 (서울·경기 등) |
| 재계약 신고 | 금액 변동 없으면 불필요, 변동 시 필수 |
| 미신고 과태료 | 최대 100만 원 |
7. 중개보수(복비) 절약법
복비 확인 방법
- 인터넷에 ‘부동산 중개보수 계산기’ 검색 → 즉시 계산 가능
- 법정 최고 요율 이하로 협상 가능 — 최고 요율보다 적게 받겠다 해도 불법이 아님
- 한 군데만 의뢰해도 인터넷으로 공유되어 다른 중개사도 볼 수 있음
매물을 내놓기 전 여러 부동산에 복비 요율을 비교하고 협상하세요.
부가가치세(VAT) 함정
확인설명서에 ‘VAT 별도’로 표시되어 있으면 중개보수의 10%를 추가로 내야 합니다.
- 부가세를 받으려면 세금계산서·카드 결제를 해줘야 하는데, 이를 안 하면서 VAT를 받는 것은 사실상 불법 수수료 추가
- 계약 전 VAT 포함 여부 반드시 확인하세요
8. 6대 공적 장부 보는 법
부동산을 사거나 세 들어가기 전에 반드시 확인해야 할 6가지 공적 장부입니다.
| 장부명 | 주요 확인 내용 | 발급처 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 | 소유권, 근저당, 압류 등 권리관계 | 인터넷 등기소 (700원) |
| 건축물대장 | 건물 구조, 층수, 용도, 면적 | 정부24 / 일사편리 |
| 토지대장 | 토지 면적, 지목, 소유자 | 정부24 |
| 지적도 | 토지 경계, 도로 접합 여부 | 정부24 / 일사편리 |
| 토지이용계획확인서 | 용도지역, 개발 제한 여부 | 각 지자체 시스템 |
| 부동산종합증명서 | 위 내용 통합 확인 | 일사편리 (확인만 시 무료) |
- 일사편리 (easyone.go.kr): 부동산종합증명서 무료 열람
- 정부24 (gov.kr): 토지대장, 건축물대장 발급
등기부등본 3단계 구성
표제부 — 부동산의 명찰
- 부동산의 위치·면적·구조 등 기본 정보
- 아파트(집합건물)는 표제부 2개: 건물 전체 정보 + 해당 호수 정보
갑구 — 소유권 관계
| 등기 종류 | 의미 | 발생 원인 |
|---|---|---|
| 소유권이전 | 집주인 변경 이력 | 매매·상속·증여 |
| 압류 | 재산 처분 제한 | 세금·공과금 미납 |
| 가압류 | 판결 전 임시 처분 제한 | 민사소송 진행 중 |
| 경매개시결정 | 법원 경매 진행 중 | 채무 불이행 |
을구 — 소유권 이외의 권리 (대출 담보 등)
| 등기 종류 | 의미 |
|---|---|
| 근저당권 | 은행 대출 담보 설정 |
| 저당권 | 고정 금액 담보 |
| 전세권 등기 | 전세금 법적 보호 |
| 담보가등기 | 조건부 소유권 이전 |
주의: 계약 전 갑구 최종 소유자와 실제 계약자가 반드시 일치해야 합니다.
주의: 대리인이 나왔다면 위임장 + 인감증명서 필수 요구.
대지권 없는 집 — 절대 계약 금지
아파트 표제부에 대지권 면적이 없는 경우 = 대지권 미등기
이런 집은 매수도, 전세 입주도 절대 하면 안 됩니다.
장부 불일치 우선순위
- 권리관계 → 등기부등본 기준
- 현황 면적 → 토지대장 기준
9. 주택 임대차 보호법 3대 권리
전세·월세 세입자라면 반드시 알아야 할 3가지 법적 권리입니다.
대항력 (對抗力)
집이 팔리거나 경매로 넘어가도, 보증금을 돌려받을 때까지 집에서 버틸 수 있는 권리
발생 요건:
- 전입신고 완료 + 실제 이사 입주 (둘 다 필요)
- 발생 시점: 둘 중 늦은 것의 다음날 0시
예시)
1월 7일: 이사 + 전입신고 완료
→ 대항력 발생: 1월 8일 0시부터말소기준권리 7가지 (이것보다 먼저 전입+이사해야 대항력이 생깁니다)
| 구분 | 말소기준권리 |
|---|---|
| 갑구 | 압류 / 가압류 / 경매개시결정등기 |
| 을구 | 저당권 / 근저당권 / 담보가등기 / 전세권등기 |
주의: 이사 당일 집주인이 대출을 받으면 내 대항력보다 은행이 앞설 수 있습니다.
방법: 특약에 “전입신고 이사 다음날까지 추가 권리 설정 시 계약 무효” 조항을 넣으세요.
우선변제권
집이 경매로 넘어갔을 때 등기 순서에 따라 배당금을 받을 수 있는 권리
발생 요건:
- 대항력 요건 충족 (전입신고 + 이사)
- 추가로 확정일자를 받아야 함 (주민센터에서 계약서에 날짜 도장)
- 발생 시점: 확정일자 받은 날 낮 12시
깡통주택 주의
전입·이사 전 선순위 설정금액 + 내 보증금 > 집값 60% = 깡통주택이런 집에는 들어가지 마세요. 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 수 있습니다.
최우선변제권 (소액임차인 보호)
보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인이 경매 배당 순서에 관계없이 일정 금액을 우선 지급받는 권리입니다.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 (서울 외) | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 등 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
월세 보증금이 소액이라도 경매 시 신청만 하면 우선 보호받을 수 있습니다.
10. 부동산 관련 세금 총정리
세금 종류 한눈에 보기
| 세금 종류 | 내용 | 관할 |
|---|---|---|
| 취득세 | 부동산 취득 시 납부 | 지방세 → 구청 |
| 재산세 | 매년 보유에 대한 세금 (7월·9월) | 지방세 → 구청 |
| 종합부동산세 | 고가 부동산 보유세 추가 (12월) | 국세 → 세무서 |
| 양도소득세 | 매도 차익에 대한 세금 | 국세 → 세무서 |
| 상속세·증여세 | 상속·증여 시 납부 | 국세 → 세무서 |
취득세
| 취득 유형 | 세율 |
|---|---|
| 주택 매매 (6억 이하) | 1% |
| 주택 매매 (6억 초과 ~ 9억) | 1.01% ~ 2.99% |
| 주택 매매 (9억 초과) | 3% |
| 신축 (원시취득) | 2.8% |
| 증여 취득 | 3.5% |
| 상속 취득 | 2.8% |
| 2주택 + 조정지구 취득 | 8% |
| 3주택 이상 취득 | 12% |
| 조정지구 3억 이상 증여 | 12% |
일시적 1세대 2주택: 새 집 매수 후 3년 이내 기존 집을 팔면 취득세 1% 적용 (중과 면제)
보유세 기준일: 6월 1일
6월 1일 현재 소유자 = 그 해 재산세·종부세 납부 의무| 입장 | 전략 |
|---|---|
| 집 파는 사람 | 6월 1일 전까지 잔금 받아야 그 해 보유세 면제 |
| 집 사는 사람 | 6월 2일 이후 잔금 지급해야 그 해 보유세 부담 없음 |
재산세
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 (3억 이하) | 43% |
| 1세대 1주택 (3억~6억) | 44% |
| 1세대 1주택 (6억 초과) | 45% |
| 다주택자·법인 등 | 60% |
종합부동산세 (종부세)
| 명의 구분 | 기본 공제 |
|---|---|
| 단독명의 (1세대 1주택) | 12억 원 공제 후 과세 |
| 부부 공동명의 | 각 9억 원씩 = 18억 원 공제 |
- 부부 공동명의 시 공시가격 18억까지 종부세 없음 (단독명의는 12억)
- 보유 15년 이상 + 나이 70세 이상 → 종부세 최대 80% 세액공제 (1세대 1주택자)
양도소득세
기본 공식:
양도차익 = 매도가격 - 매수가격 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(연 250만 원)세율 (지방소득세 약 10% 추가)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 5,000만 원 이하 | 15% |
| 8,800만 원 이하 | 24% |
| 1.5억 원 이하 | 35% |
| 3억 원 이하 | 38% |
| 5억 원 이하 | 40% |
| 10억 원 이하 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% (지방소득세 포함 약 49.5%) |
주의: 조정지구 2주택자 매도 +20% 중과 / 3주택자 +30% 중과
장기보유특별공제 (1세대 1주택)
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 보유 기간 | 연 4%, 최대 40% |
| 거주 기간 | 연 4%, 최대 40% |
| 합계 최대 | 80% (보유+거주 각 10년) |
주의: 2017년 8월 3일 이후 조정지구 취득 → 2년 이상 거주 필수 (거주 안 하면 장특공 제한)
필요경비로 공제받을 수 있는 항목:
- 취득·매도 시 중개보수(복비)
- 법무사 비용
- 보일러 교체비 (수리비는 불가)
- 인테리어 증축 공사비 (정식 영수증 필수)
영수증을 반드시 보관하세요. 없으면 공제받을 수 없습니다.
양도소득세 절세 방법
- 같은 해에 2건 이상 매도 금지 → 합산 과세로 세금이 급증
- 손해 본 물건이 있다면 이익 난 것과 같은 해에 팔기 → 상계로 세금 절감
- 기본공제 연 250만 원 → 1년에 1건씩 팔면 매년 250만 원 공제
- 12억 이하 1세대 1주택 → 전액 비과세
상속세·증여세 공제 한도
| 구분 | 공제 내용 |
|---|---|
| 상속 — 배우자 | 5억 ~ 30억 원 공제 |
| 상속 — 자녀 | 자녀 수 무관 1인당 5억 원 |
| 배우자+자녀 합산 | 10억 원 이하 → 상속세 없음 |
| 증여 — 배우자 | 10년간 6억 원 비과세 |
| 증여 — 성인 자녀 | 10년간 5,000만 원 비과세 |
| 증여 — 미성년 자녀 | 10년간 2,000만 원 비과세 |
| 결혼·출산 증여 추가 | 1억 원 추가 (1회 한정) |
자녀가 결혼하거나 아이를 낳으면 → 양가에서 각각 최대 1억 5천만 원 비과세 증여 가능
11. 투자 유망 지역 분석
핵심 원칙: 강남 접근도
“투자 가치의 핵심은 강남·서초·송파·용산으로의 접근성입니다.”
같은 시기에 비슷한 가격으로 분양해도 강남 접근성 차이로 수십 배 가격 격차가 납니다.
서울 투자 유망 지역
| 등급 | 지역 | 이유 |
|---|---|---|
| 강남권 | 강남·서초·송파·용산 | 최고 입지, 진입 장벽 매우 높음 |
| 강남 인접권 | 성동구·광진구·강동구·동작구·마포구 | 강남 접근성 양호, 재개발 활발 |
| 관심 지역 | 영등포·강서·노원 (GTX 수혜) | 교통 개선 수혜 기대 |
GTX 노선별 수혜 지역
- GTX-A: 운정·킨텍스 → 삼성역 (의정부~삼성 70분 → 13분)
- GTX-B: 송도 → 마석 (인천·부평·청량리)
- GTX-C: 수원 → 덕정 (과천·강남·의정부)
5대 신도시 선호도
| 신도시 | 평가 | 이유 |
|---|---|---|
| 과천 | 최선호 | 강남 접근성 최고, 세대 수 적음 |
| 하남 교산 | 우수 | 강남 접근성 좋음 |
| 남양주 왕숙 | 보통 | GTX-B 수혜 |
| 고양 창릉 | 보통 | GTX-A 수혜 |
| 인천 계양 | 보통 | 수도권 서부 |
12. 초보자 필수 체크리스트
전세·월세 계약 전 체크리스트
- [ ] 등기부등본 열람 — 을구 근저당 금액 확인 (인터넷 등기소, 700원)
- [ ] 말소기준권리 7가지 중 가장 빠른 것 확인
- [ ] 선순위 부담금 + 내 보증금 < 집값 60% 이하 확인 (깡통주택 아닌지)
- [ ] 대지권 등기 여부 확인 (집합건물 — 표제부)
- [ ] 계약 당사자와 등기 소유자 일치 여부 (신분증 확인)
- [ ] 대리인이면 위임장 + 인감증명서 수령
- [ ] 계약 당일 또는 최대한 빨리 전입신고 + 이사 완료
- [ ] 주민센터에서 확정일자 받기
- [ ] 계약 후 30일 이내 전·월세 신고 완료
부동산 매수 전 체크리스트
- [ ] 용도지역 확인 (계획관리지역인지 등)
- [ ] 건폐율·용적률 확인
- [ ] 지목 확인 (대지인지 여부)
- [ ] 지적도 확인 — 도로 접합 여부 (맹지 아닌지)
- [ ] 개발 행위 가능 여부 — 지자체에 직접 문의
- [ ] 등기부등본 + 토지대장 + 건축물대장 모두 확인
- [ ] 취득세 계산 (1주택 여부, 조정지구 여부)
- [ ] 세대 분리 전략 검토 (잔금일 기준)
- [ ] 공동명의 여부 결정 (종부세·양도세 절세 효과)
부동산 매도 전 체크리스트
- [ ] 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부
- [ ] 장기보유특별공제 계산 (보유·거주 기간)
- [ ] 6월 1일 전후 잔금 일정 조정
- [ ] 필요경비 영수증 준비 (복비, 보일러 교체비 등)
- [ ] 같은 해 2건 이상 매도 주의
- [ ] 중과세 대상 여부 확인 (조정지구, 다주택자)
핵심 용어 정리
| 용어 | 설명 |
|---|---|
| 갭 투자 | 전세보증금을 활용해 적은 자본으로 주택을 매수하는 투자 |
| 공시가격 | 정부가 매년 발표하는 부동산 공식 평가 가격 (시세의 약 60~80%) |
| 깡통주택 | 선순위 부담금 + 임차보증금이 집값을 넘는 위험한 주택 |
| 말소기준권리 | 경매 시 소멸 기준이 되는 권리 (압류·가압류·경매개시결정·저당·근저당·담보가등기·전세권) |
| 묵시적 재계약 | 계약 만료 후 새 계약 없이 자동 연장되는 상태 |
| 조정대상지역 | 부동산 과열 우려로 지정된 지역 (대출·세금·전매 등 규제 강화) |
| 토지거래허가구역 | 거래 시 구청장 허가 필요, 실거주 의무 있음 |
| LTV | 담보인정비율 — 집값 대비 대출 가능 비율 |
| DSR | 총부채원리금상환비율 — 연간 소득 대비 원리금 상환 비율 |
마치며
“부동산은 모르면 당합니다. 이런 교육은 고등학교 때부터 시켜야 해요. 오늘 강의 드린 말씀은 반드시 아셔야 합니다.” — 김무진 강사
부동산은 평생을 떠나서 살 수 없는 영역입니다. 내 집에 살든, 전세로 살든, 월세로 살든 — 기본 지식 없이는 언제든 손해를 볼 수 있습니다. 오늘 정리한 내용을 기반으로 조금씩 공부해 나가시길 바랍니다.
추천 온라인 서비스
- 인터넷 등기소 (iros.go.kr): 등기부등본 열람 (700원)
- 일사편리 (easyone.go.kr): 부동산종합증명서 무료 확인
- 정부24 (gov.kr): 토지대장, 건축물대장 발급
- 경기부동산포털 / 서울부동산정보광장: 토지이용계획 확인
본 게시글은 2026년 4월 22일 도봉구청 자운봉홀에서 진행된 김무진 강사의 노후 준비 부동산 강의 내용을 정리·보완한 교육 자료입니다.